Crowdfunding immobiliare in Italia: perché il miliardo raccolto nasconde un mercato che cambia

Oltre un miliardo raccolto in dieci anni, ma il 2025 segna un -39,5% annuo: il crowdfunding immobiliare italiano rallenta.

A fine 2025 il crowdfunding immobiliare italiano ha superato per la prima volta la soglia del miliardo di euro di raccolta cumulata, arrivando a 1,03 miliardi, il 21,3% in più rispetto al 2024. È il tipo di numero che finisce facilmente in un titolo. Ma guardando cosa c'è dietro, la storia più interessante non è quella del traguardo, è quella di un mercato che sta cambiando forma.

Il dato che il titolo non racconta

Nello stesso anno in cui il cumulato ha superato il miliardo, la raccolta effettivamente realizzata nel 2025 è scesa a 181,6 milioni di euro, contro i 300 milioni del 2024: un calo del 39,5%. Allo stesso tempo, il numero di campagne finanziate è quasi raddoppiato, passando da 230 a 452, secondo quanto riportato dal Real Estate Crowdfunding Report 2025 di Luiss Business School e Walliance.

Il conto è semplice da fare: l'operazione media è scesa da circa 1,3 milioni di euro nel 2024 a poco più di 400.000 euro nel 2025. Lo stesso settore, con più campagne ma tagli più piccoli. Non è una crescita lineare, è un cambiamento nella composizione del mercato.

Perché il mercato si sta concentrando, non solo rallentando

Il rallentamento della raccolta annuale si accompagna a una crescente concentrazione tra le piattaforme. Le prime tre piattaforme italiane rappresentano circa il 51% del capitale cumulato, le prime cinque arrivano al 68%.

È un settore che, dopo una fase di crescita rapida trainata dalla novità dello strumento, sta entrando in una fase in cui contano di più la selezione dei progetti e la solidità degli operatori che restano sul mercato.

Come osserva Matteo Caroli della Luiss Business School nel report, il settore in Italia cresce nei fondamentali ma deve fare i conti con nodi strutturali sempre più evidenti, in particolare quello della redditività effettivamente realizzata dagli investitori, non solo di quella promessa in fase di raccolta.

Cosa significa per chi valuta di investire

Per chi guarda al crowdfunding immobiliare come alternativa all'investimento diretto in un immobile, questi dati raccontano una cosa precisa: il rendimento promesso in fase di campagna non è lo stesso del rendimento poi effettivamente distribuito, e la distanza tra i due numeri è proprio il tema su cui il settore viene chiamato a fare più chiarezza nei prossimi anni. Il fatto che appena una minima parte dei progetti italiani abbia una componente internazionale, secondo lo stesso report, dice inoltre che si tratta ancora in larga parte di un mercato locale, con tutti i rischi di concentrazione geografica che questo comporta.

Non è un giudizio sullo strumento in sé, che resta valido per chi vuole diversificare con ticket di ingresso più bassi rispetto all'acquisto diretto. È piuttosto un invito a leggere i numeri con la stessa attenzione con cui si legge un rendimento immobiliare tradizionale: cumulato, raccolta annuale, dimensione media dell'operazione e track record dei progetti già chiusi, non solo il titolo del comunicato stampa.

Il confronto con il mattone tradizionale

Vale la pena ricordarlo: il crowdfunding immobiliare finanzia soprattutto sviluppo e ristrutturazione, non l'acquisto di un immobile esistente da mettere a reddito o da abitare.

Per chi possiede già una casa o sta valutando se venderla, il paragone utile non è tra il rendimento di una piattaforma e il proprio immobile, ma tra la liquidità e la prevedibilità dei due strumenti. Un immobile fisico si valuta con compravendite reali e dati di mercato verificabili nella propria zona, non con un rendimento target dichiarato prima ancora che il progetto parta.