Quando una proprietà vale meno di zero: fact-check su tasse e case vuote

Un titolo di Libero uscito nei giorni scorsi dice che possedere qualcosa in Italia è diventato una disgrazia. Il punto di partenza è la storia di un uomo che eredita alcuni appezzamenti di terreno e, non sapendo che farsene, prova a liberarsene: cerca un acquirente e non lo trova, perché anche a chi potrebbe interessare il carico fiscale non convince. Un caso vero, raccontato bene. Ma quando si va a controllare i numeri dietro la storia, il quadro generale è diverso da quello che il titolo lascia intendere.

Il fact-check sulle tasse

Partiamo dal punto più citato: la tassazione. Guardata nel confronto internazionale, l'imposta di successione italiana non è affatto tra le più pesanti d'Europa. Le aliquote vanno dal 4% per coniuge e parenti diretti, con una franchigia di un milione di euro a testa, fino all'8% per chi non ha legami di parentela. In Francia, per fare un paragone diretto, le aliquote possono superare il 50% con franchigie molto più basse. Su un'eredità di un milione di euro lasciata a un figlio, in Italia non si paga nulla; in Francia, la stessa cifra genererebbe un'imposta consistente. Il problema del caso raccontato da Libero, quindi, non è tanto l'aliquota in sé, quanto probabilmente le spese di gestione, gli oneri catastali e l'assenza di redditività di quei terreni specifici, un tema diverso dalla tassazione successoria in generale.

I numeri veri dietro il titolo

Il dato che racconta davvero qualcosa di rilevante non riguarda le tasse, ma l'utilizzo del patrimonio immobiliare italiano. Secondo l'Istat, l'Italia conta oltre 35,6 milioni di abitazioni, delle quali circa 26 milioni risultano occupate da residenti. Le restanti 9,5 milioni sono non occupate oppure abitate da persone non residenti: un dato rimasto sostanzialmente stabile negli ultimi anni.

Qui emerge una differenza territoriale netta. Nelle città, l'84,5% delle abitazioni è occupato da residenti. Nelle zone rurali, la quota scende al 55%, e nelle aree di montagna interna al 53,1%. Non è un caso isolato come quello del terreno ereditato: è una parte strutturale del patrimonio immobiliare italiano, concentrata soprattutto fuori dalle città e dalle aree pianeggianti.

Il vero problema: patrimonio sulla carta, passività nella realtà

Il punto centrale non è quanto patrimonio immobiliare possiede il Paese, ma quanto di quel patrimonio conserva un valore economico reale. Un immobile o un terreno che nessuno vuole comprare o affittare, che richiede manutenzione, che genera IMU e altre spese senza produrre alcun reddito, resta un asset sulla carta ma si comporta, nei fatti, come una passività. È esattamente la situazione descritta nel caso di Libero, solo che riguarda una quota misurabile e non trascurabile del patrimonio nazionale, non un singolo caso sfortunato.

Cosa si può fare davvero

Per chi si trova con un immobile o un terreno di questo tipo, alcune strade concrete esistono, anche se nessuna è automatica.

Verificare il valore reale prima di decidere. Prima di rinunciare a un'eredità o cercare di disfarsene, vale la pena capire quanto vale davvero quel bene sul mercato attuale, non sulla base di una stima vecchia o di un ricordo di famiglia. A volte un terreno apparentemente privo di valore ha un uso alternativo, agricolo, fotovoltaico o edificabile in parte, che nessuno ha mai verificato.

Considerare la rinuncia all'eredità, se il passivo supera davvero l'attivo. Quando i costi di gestione e le imposte superano stabilmente qualunque possibile rendimento, la legge consente di rinunciare formalmente all'eredità, evitando di ereditare anche gli oneri collegati a quel bene.

Valutare un uso alternativo prima della vendita. Un immobile in una zona rurale con bassa domanda di acquisto può comunque avere un mercato per l'affitto stagionale, transitorio o agricolo, che restituisce almeno una parte del valore altrimenti bloccato.

Rivolgersi a chi conosce il mercato locale specifico, non la media nazionale. I dati Istat descrivono un fenomeno strutturale, ma ogni immobile ha una storia a sé. Una valutazione seria distingue tra un bene davvero privo di mercato e uno che semplicemente non è mai stato proposto nel modo giusto.