Comprare Casa
23 settembre 2026
Spese per l'acquisto di una casa a Firenze: il secondo prezzo che nessun annuncio ti mostra
QuartoPiano
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Spese per l'acquisto di una casa a Firenze: il secondo prezzo che nessun annuncio ti mostra
La casa costa 300.000€. Per comprarla, però, devi avere circa 83.500€ di liquidità.
60.000€ sono l'anticipo per un mutuo standard all'80%. Gli altri 23.500€ non comprano neanche un metro quadrato: servono a pagare imposte, notaio, agenzia e banca.
Con 300.000€, secondo le quotazioni OMI 2025 (2° semestre, abitazioni civili in stato normale), a Firenze compri tra 57 e 83 mq in Centro Storico (zona B5, 3.600–5.300 €/mq), tra 81 e 91 mq sui Lungarni (zona B2, 3.300–3.700 €/mq), tra 91 e 128 mq a San Jacopino (zona C2, 2.350–3.300 €/mq). Il metro quadrato cambia da zona a zona. Le spese accessorie, invece, ti seguono ovunque.
Quanto costa comprare casa a Firenze: il conto completo su 300.000€
Ecco la liquidità necessaria per una prima casa acquistata da privato, con mutuo all'80%:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Anticipo (20% del prezzo) | 60.000€ |
| Agenzia (3% + IVA) | 10.980€ |
| Imposte su acquisto e mutuo | ~5.500€ |
| Notaio (compravendita e mutuo) | ~5.300€ |
| Istruttoria, perizia, polizza incendio | ~1.720€ |
| Totale liquidità | ~83.500€ |
Il reddito ti fa ottenere il mutuo. La liquidità ti fa arrivare al rogito. Sono due requisiti diversi, e il secondo è quello che si scopre più tardi.
Le spese accessorie crescono con il prezzo
Le spese accessorie non sono una cifra fissa. Salgono insieme al valore della casa:
| Prezzo della casa | Spese accessorie stimate (prima casa) |
|---|---|
| 100.000€ | ~11.600€ |
| 300.000€ | ~23.500€ |
| 500.000€ | oltre 35.000€ |
Su un mercato come quello fiorentino, dove anche un bilocale in zona centrale supera facilmente i 250.000€, questo secondo conto pesa quanto un'auto nuova.
Prima casa o seconda casa: cosa cambia nelle imposte
Qui la differenza è netta. Per un acquisto da privato, le imposte si calcolano sul valore catastale, non sul prezzo pagato, e le aliquote cambiano completamente:
| Voce | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% del valore catastale (min. 1.000€) | 9% del valore catastale (min. 1.000€) |
| Imposte ipotecaria e catastale | 50€ + 50€ | 50€ + 50€ |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | 0,25% dell'importo | 2% dell'importo |
Sulla stessa casa da 300.000€ con mutuo da 240.000€, l'imposta sul mutuo passa da 600€ a 4.800€, e l'imposta di registro diventa 4,5 volte più alta. Nell'esempio sopra, le imposte salgono da circa 5.500€ a circa 26.500€: la liquidità necessaria passa da 83.500€ a oltre 104.000€.
Per chi compra a Firenze come investimento, magari per un affitto transitorio o turistico, questa è la voce che più spesso sfugge al primo calcolo.
Se acquisti da un'impresa costruttrice il meccanismo cambia: paghi l'IVA sul prezzo, al 4% per la prima casa e al 10% per la seconda (22% per gli immobili di lusso), più imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200€ ciascuna. Su una casa nuova da 300.000€ la differenza tra prima e seconda casa vale quindi 18.000€ solo di IVA.
Chi ha diritto alle agevolazioni prima casa
In sintesi, servono tre condizioni: l'abitazione non deve essere di categoria catastale A/1, A/8 o A/9; devi avere o trasferire la residenza nel Comune entro 18 mesi dall'acquisto; non devi possedere un'altra casa acquistata con le agevolazioni, oppure devi venderla entro i termini previsti dalla legge. Le condizioni si dichiarano nell'atto e il notaio le verifica con te prima del rogito.
Le voci che puoi negoziare, e quelle che no
Le imposte sono fissate per legge: si possono solo calcolare in anticipo. Le altre voci hanno margini diversi:
- Agenzia: la provvigione si concorda prima della proposta d'acquisto. Chiedila per iscritto, IVA inclusa.
- Notaio: i compensi sono liberi. Chiedere due o tre preventivi dettagliati è normale.
- Banca: istruttoria e perizia variano da istituto a istituto, e alcune offerte le azzerano. Confronta il TAEG, non solo il tasso.
- Polizza incendio e scoppio: è obbligatoria, ma non sei obbligato a sottoscrivere quella proposta dalla banca.
Come calcolare la liquidità prima di cercare casa
Il metodo più affidabile è ragionare al contrario: parti dalla liquidità che hai, togli le spese accessorie stimate per la fascia di prezzo che ti interessa, e solo il resto diventa l'anticipo. Da lì ricavi il prezzo massimo sostenibile, e con le quotazioni OMI di zona capisci quanti metri quadrati puoi davvero comprare e dove.
Il prezzo scritto nell'annuncio è soltanto il primo prezzo della casa. Il secondo compare quando provi davvero a comprarla. Con Quarto Piano lo conosci prima: valutiamo l'immobile sui dati OMI di zona e ti restituiamo il costo reale dell'operazione, voce per voce.
Domande frequenti
Quanto servono di spese per comprare casa a Firenze?
Per una prima casa acquistata da privato, le spese accessorie valgono indicativamente tra l'8% e il 12% del prezzo: circa 23.500€ su una casa da 300.000€, escluso l'anticipo.
Quanti soldi servono per comprare una casa da 300.000€?
Con un mutuo all'80%, circa 83.500€ di liquidità per la prima casa: 60.000€ di anticipo e 23.500€ di spese accessorie. Per una seconda casa si superano i 104.000€.
Le imposte si pagano sul prezzo o sul valore catastale?
Se compri da un privato, sul valore catastale (regime del prezzo-valore). Se compri da un'impresa costruttrice con IVA, sul prezzo di vendita.
Quanto costa il notaio per comprare casa?
Tra atto di compravendita e atto di mutuo, su una casa da 300.000€ si arriva indicativamente a 5.000–5.500€. I compensi sono liberi e conviene chiedere più preventivi.
Le spese di agenzia sono obbligatorie?
Solo se acquisti tramite agenzia. La provvigione è concordata tra le parti ed è soggetta a IVA al 22%.