Firenze, compravendite in calo dell'8,3%: cosa dicono davvero i dati OMI

Il secondo trimestre 2026 fotografa un mercato immobiliare italiano sostanzialmente fermo, ma con un'eccezione che riguarda da vicino Firenze. Secondo l'ultimo Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, tra aprile e giugno le compravendite residenziali in Italia sono cresciute di uno 0,1% rispetto allo stesso periodo del 2025: 201.596 operazioni contro 201.344. Un dato piatto, in linea con un mercato nazionale che nel complesso tiene, ma che nasconde differenze marcate tra le grandi città.

Roma tiene, Milano si ferma, Firenze arretra

Mentre Roma segna un +0,4% e Milano resta sostanzialmente invariata, Firenze perde l'8,3% delle compravendite rispetto al trimestre corrispondente dell'anno precedente. È il calo più netto tra i capoluoghi monitorati, e non è un dato da leggere in isolamento: il capoluogo toscano è tra i mercati che l'Agenzia Entrate e gli osservatori di settore indicano come particolarmente esposti all'entrata in vigore del regolamento europeo sulla casa sostenibile, le cui ricadute su un patrimonio immobiliare storico come quello fiorentino rischiano di pesare più che altrove.

Per chi possiede un immobile in centro storico o nelle zone semicentrali della città, questo significa una cosa concreta: la classe energetica e lo stato di conformità dell'immobile stanno diventando variabili che incidono sempre di più sui tempi di vendita e sul prezzo realizzabile, non solo sulla quotazione OMI di zona.

Il mutuo resta la via maestra, ma non ovunque allo stesso modo

A livello nazionale la quota di acquisti con agevolazione prima casa si attesta al 72,7%, sostanzialmente stabile rispetto al trimestre precedente. Roma guida la classifica con oltre l'85%, seguita da Genova all'80% e Bologna al 78%. Gli acquisti sostenuti da un mutuo restano sotto il 50% a livello Italia (46,6%), ma a Roma, Bologna, Milano e Firenze la soglia del 50% viene superata: in queste quattro città più di un acquirente su due ricorre al credito ipotecario per comprare casa.

Secondo le valutazioni di Nomisma, l'aumento dei tassi avviato da aprile 2026 produrrà i suoi effetti più evidenti solo verso fine anno: un elemento da tenere presente per chi sta valutando i tempi di una compravendita nei prossimi mesi, a Firenze come altrove.

Affitti in controtendenza: canoni su in tutta Italia

Se le compravendite rallentano, il mercato degli affitti va nella direzione opposta. Nel trimestre sono stati registrati circa 248.000 nuovi contratti di locazione, in crescita del 3,1% su base annua, per un volume complessivo di canoni pattuiti vicino a 1,7 miliardi di euro (+6,3% rispetto al 2025).

A Roma i nuovi contratti sono stati 13.000, con un canone annuo complessivo in aumento del 9,6%. A Milano le nuove locazioni hanno sfiorato le 13.700 unità (+7% circa), con i canoni in crescita di quasi il 6%. Cresce anche il peso del canone concordato: a Roma i contratti liberi a lungo termine sono 2.874 contro 7.029 concordati, mentre a Milano il rapporto si inverte, con 5.742 liberi contro 3.272 concordati — un effetto della normativa fiscale più favorevole (Imu ridotta di un quarto, cedolare secca al 10% anziché al 21%) e di accordi tra associazioni della proprietà e dell'inquilinato meno rigidi rispetto al passato.

Cosa significa per chi vende o affitta a Firenze

Il quadro che emerge per Firenze è duplice: un mercato delle compravendite in frenata, dove i tempi di vendita si allungano e la selettività degli acquirenti aumenta, e un mercato delle locazioni che a livello nazionale mostra segnali di tenuta e crescita dei canoni. In un contesto così, la lettura della quotazione OMI di zona non basta più da sola: contano la classe energetica, la fascia di mercato (centro storico, semicentrale, periferica) e la strategia scelta — vendita diretta, affitto transitorio o locazione turistica.

È esattamente il punto in cui un'analisi zona per zona, basata sui dati OMI aggiornati e non su impressioni di mercato, fa la differenza tra un immobile che resta fermo e uno che si muove nei tempi giusti.